银监局近日针对全国七个房价上涨过快的城市启动二轮房贷压力测试，南京位列其中。这套让银行和地产商都诚惶诚恐的房贷压力测试究竟是如何操作的呢?监管部门在这个时候启动深意何在?假如南京房价下跌了30%~50%，银行和楼市将面临怎样的冲击?对此，快报记者独家披露个中细节与心态。
背景介绍
银监局启动新一轮房贷压力测试
日前，银监局向北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州、广州七个城市的银行业金融机构下发通知，要求展开新一轮房地产贷款压力测试。昨日，记者从一位知情人士手中看到了这份商业银行“房贷压力测试表”(含两张表格)。第一张主要是想了解商业银行贷款质量变动情况，考核个人住房贷款、个人商业住房贷款、房地产开发(不含土储)贷款、土地储备贷款、房地产上下游产业贷款、其他贷款六个方面的贷款分级比率，每类贷款都要求按照正常、关注、刺激、可疑、损失列出总量。而在第二张表中，纵标两个考核参量分别是各商业银行的“贷款房价比”和“贷款押品比率”，横标则是个人住房贷款的余额和笔数，其中含首套房、二套及以上、商业用房的余额和笔数各是多少，后者则是房地产开发贷款情况。
“正常、关注、刺激、可疑、损失是商业银行贷款的五级分类，其中刺激、可疑、损失被称为不良贷款，这次房贷压力测试所考量的就是，如果房价下跌30%~50%，不良贷款占比的变化。”这位知情人士介绍，与5月份那次压力测试不同，这次的测试标准是：房价下跌30%为轻度风险，下跌40%为中度风险，下跌50%为重度风险。
“与其说这是一份银行自测表，不如说是一份信息登记表。”一家银行个贷部负责人认为，所谓银行房贷压力测试，其实是监管机构面向商业银行统计信息，其直接目的是把握商业银行信贷情况，间接目的是为经济调控调研，根本目的是把控金融风险。他就此判断，国家对于房地产市场的调控会继续下去，本次压力测试结果就是下一轮调控政策的衡量依据。
市场反响
银行预计房贷坏账可能性不大
南京房价跌30%几乎没影响
上述银行人士认为，在“贷款房价比”一栏的调查中，如果用一个时间轴去看，中间的参考价值就非常大。因为在银行的贷款余额中，包含了近十年期间受理的房贷，不同时期受理的房贷规模、首付比例、利率水平、房产价格都有不同。
以南京为例，2003年以来的房价走势基本是：2003年-2006年，南京房价小幅跌荡中平稳上涨，全市商品房均价维持在4100~4300元/平方米之间，楼市的疯狂始于2007年，年内房价最高月度均价飙升至8000元/平方米以上，2008年楼市调控导致价格有所下滑，同年住房均价为6153元/平方米;2009年初，楼市报复性反弹，同年末全市住房均价冲击10000元/平方米;2010年1~3月份，南京房价更是大幅上涨，较2009年底涨幅至少在30%以上。这期间的交易量变化是，2006年之前年均成交量在八九万套，2007年商品房和二手房合计成交一举达到139859套，2008年大幅缩水，只成交了79361套，2009年全年的住房成交总量更是达到了20万套。
“就此考量，2006年之前的南京楼市的交易量和交易价格都比较平稳，另外考虑到现在房价至少是当时的3倍，假设房价跌50%对于这部分贷款不会产生实质性影响。”某银行负责房贷业务的资深人士分析说，在南京地区，假使房价下跌30%，应该是回到2009年末的房价水平，这对于2009年年底之前办理的房贷几乎没影响，假如房价下跌40%，可能是2009年年中的房价水平，假如房价跌50%，则是2008年年末的水平。换句话说，2009年之前办理的房贷产生坏账的可能性不大。”
“房贷型”银行受影响大
“当然，这只是根据南京房价粗略推断整个房贷市场的潜在变化，而且是理论上的推断。”该人士表示，若涉及到各个商业银行，可能会有很大的不同，因为各银行房贷占贷款余额的比例及房贷中间投资和刚需的比重会有差异。
该人士认为，对于一些房地产贷款占比不到10%的银行来说，即使全部坏账，也不存在致命的冲击。而对于有些银行来说，房地产类贷款比例占到了30%以上，这一贷款结构对于房价的涨跌就非常敏感，比如一些大银行，房贷规模比较大，而光大、民生、深发展等中小股份制商业银行的贷款比例也都比较高。
南京某品牌楼盘的相关负责人介绍说，购房人倾向于首付越少越好。由于政策限制，现在的购房贷款一般还是以3成为主。他认为，房价下降3成将会导致开发商的还款意愿降低，甚至出现坏账，一旦房价下降4-5成就会对银行形成冲击。与此同时，购房者也会更加倾向于观望，不敢出手，开发商迫于资金压力只能进一步下调价格或给出更多优惠。
也有人士认为，即便如此，房贷压力测试对于监管部门与银行自身来说只是个参考的数据，并不能代表房价跌到一定幅度就会怎么样。毕竟，在众多贷款中间，弃房断供的客户不会很多，除非是整个房地产真的崩盘的那一天，而这种可能性目前来看几乎为零。
专家说法
房贷压力测试
政策恐吓手段
近两周，南京的楼市成交量与认购量稍有上升，与之相伴的是，不少开发商的提价。对此，江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，虽然近期楼市出现了销量回升的迹象，但这主要是由于前期价格的回调。部分银行人士则提醒，房价下跌的预期空间虽然不大，但这个时候正处于政策敏感期，开发商的涨价行为可以有多种理解，可以是说“浑水摸鱼”，可以说是针对国家调控的“心理对抗”到“行动对抗”，也可以看成更大调控风暴来临前的“殊死一搏”，“但不管怎样，这个时候涨价都不可取，弄不好是惹火烧身。”
资深经济评论人叶檀则认为：银行业对房价下跌的压力测试，是以其昏昏，使人昭昭。很多人将压力测试当成了房地产政策的风向标，对具体的标准不甚了了。她赞同房地产调控不会放松，但认为房地产政策遭遇强大的抵抗，边际效应正在递减，如果没有更加有针对性的政策出台，所谓房地产调控会成为一场心照不宣的游戏。房地产压力测试是游戏的组成部分。
对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动，借款人行为特征等具体因素进行测算，由银行根据经验值确定安全警戒线。银行依靠的经验值并不靠谱。房价不管下跌多少，只要超过重置成本，贷款者就会觉得不划算，把房产交给银行了事。银行更没有考虑到房地产价格大幅下降，导致宏观经济风险与银行自身资产缩水。
房贷压力测试有必要，但压力测试成为提升信心的手段如欧洲的银行压力测试，或者成为恐吓的手段，如中国的房贷压力测试，多测几遍之后，监管层就会成为喊“狼来了”的孩子，没有人会当真。
