新政一月 南京10月新房成交量创今年新高
随着昨日保利香槟国际半小时速售50%，金地自在城二期最后182套复式房源半天认购96%，南京楼市“银十”以火热销售收官，而9月29日国家“二轮调控”的楼市政策至此也已满月。这一个月的楼市宛如电影大片一般波澜起伏，经历了“二轮调控”的南京楼市却似乎早早走出了观望。来自南京房管部门的数据也再次引发了调控是否显效的疑问，在国家叫停三套房贷款、加息、契税优惠取消、南京家庭限购第三套房等重重调控新政的打压之下，10月份南京商品住房交易量竟出人意料地创下今年的最高记录，达到6673套。
被认为严过“四月新政”的“二轮调控”为何没能让销售急剧萎缩，房价也未能明显应声而降，是调控失效，还是市场又有了新的变化?在新政满月之际，本报记者对市场走势、房价变动及购房者心态进行了一番调查。撰稿 马祚波 张遥 王烨
市场
一月内出现三波购房潮
与“四月新政”后楼市一片萧条景象截然不同，9月29日国家“二轮调控”的楼市新政，给南京房地产市场带来的不仅仅是调控举措的“高压”，更多的则是开发商与买房人的“脚步”被打乱。有人依然抢购，有楼盘依然涨价，甚至10月末，还出现了350轮抢拍“江北地王”的反常情景。而统计数据也同样让人看不懂。截止到昨晚，南京10月份共成交商品住宅6673套，比9月份的6093套略有增加，创下今年的“高点”。新政一月内，因抢搭优惠末班车等因素，楼市依然出现了三波抢购风潮。
新政之初有人抢买
9月29日晚国家新一轮调控颁布后，南京楼市的销量一反常态出现了井喷行情。9月30日南京网上房地产的数据显示，当天商品住宅认购量为366套，成交515套，均创下一周以来的新高。卖得最好的楼盘是江宁的东方龙湖湾，认购加成交总数达119套，其次是中电颐和家园，销售67套，还有卖掉60套的万达广场以及卖出52套的江北天润城等，从数据上看，完全看不出受到新政的影响。业内分析说，9·29新政最大的看点是停贷三套房，不排除30日当天部分买房人为了赶银行优惠的末班车而签约。
在9月30日抢买房之后，国庆黄金周的楼市便因新政而迅速降温，开盘销售的项目不多，南京商品住宅整体销售业绩也一般。开发商和消费者都陷入一个短暂的观望期。就在各方纷纷猜测南京究竟何时出台地方版的楼市细则之时，江宁区在10月8日首先“痛下杀手”，将购房契税抬高到按总房款的4%预征。然而就在第二天，江宁区的契税最高标准又从4%降为3%，据说这将是江苏省执行的最终版本，而事实证明也果然如此。契税标准的一变再变，引起不少买房人的恐慌，不仅在江宁，主城区三个房产办证点也同样人满为患，收件数量从平常一天200多件猛增至1000多件，买房人的目的就是为了赶搭优惠末班车，少交契税。
“地王”给销售打了强心剂
10月12日，在省细则出台后的第二天，南京新政细则横空出世，对于第三套房的买家实行“限购令”，一律不得购买，这一被认为是“全国最严”的政策让市场出现了降温。但由于细则没有公布限购的实施时间，市场并没有立竿见影地跌入冰点。楼市就在不温不火的销售中向前推进，不过，平静的市场却在10月29日被“江北地王”打破，开发商借此炒作“楼市升温说”，导致随后的双休日市场销售火爆，全市开盘销售的住宅项目均业绩不俗，其中中海凤凰熙岸300多套房源半天卖掉六成多。
买房心态
迟迟等不来跌，我们观望不起
二次调控，市场反呈火热之势，消费者为何早早放弃观望，出手买房?
“我的改善居住计划在4月份新政出台后就搁置了，当时我感觉房价能降下来。”张小姐告诉记者，等了许久之后，却发现楼盘降价只是一种故作姿态。“我看中的几个河西的楼盘，好像都没怎么降啊。”
9月底楼市出现回升的苗头，本来想出手的张小姐，又对新出台的二轮调控寄予了期望。但二轮新政刚刚一个月，昨日张小姐却出手买了一套河西保利香槟国际加推的大户型。“二轮调控好像没有更明显的作用，前两天听说浦口的地还拍出了天价，我可不敢再等下去了。没等来房价大跌，却等来了利率的提高、加息等各种增加贷款成本的措施，想住得好一点，就不在乎不疼不痒的降价了。”
改善型需求重新试探着回到市场，刚性需求也等不下去了。小孙和小杨是一对研究生刚毕业不久的情侣，在听到二轮调控又赶上加息时，特别期待房价能够下跌。但发现二手房降的多的还是江北等边远地带，城中房虽然有降价的，但幅度也不大，而且二手房主好像越来越不怕调控。他们想来想去，还是对降价不抱太大希望，“刚需等不起啊!”
更重要的是，刚需型购房也感觉到了调控的压力。9·29新政中，将首套房首付比例统一到了三成，以往购买90平方米以下户型的两成首付不复存在。而从11月1日起，商业性个人住房贷款利率的下限由现行贷款基准利率0.7倍上调为0.85倍，首套房贷款利率七折优惠也成了过去时。
房价
新盘降低预期，老盘不降甚至还在涨
“二轮调控”让市场一波三折，而南京房价走势同样颇不平坦，有降价的，有不降的，还有想提价的。
首个开售项目栽在房价上
新政后的第一天，9月30日江宁一家楼盘率先开盘，不过由于价格上的变动，引发了一场小小骚乱，甚至引来了110警察。原来开发商原本宣传的均价9800元，到了开盘当天变成了10500元，买房人对突然涨价的行为实在无法接受，有人将现场的销控表都撕了下来，开盘变成了砸场子。
值得一提的是，这是新政首家亮相的楼盘，也被视作是楼市的“风向标”，开发商由此对定价更加谨慎，买房人对于降价也有了更多期待。
有新盘降低预期
在新房市场，一些前期已有房源在售的楼盘变化不大，不过开发商表示价格可以细谈，但是不能公开，不然对前期业主无法交代，而一些新盘则无所顾忌，开盘价都不高，新政后也再次出现了“日光盘”。
10月24日，央行加息后的首个周末，城南的凤凰和美推出了693套新房源，均价被定在每平方米14700元，比周边楼盘便宜了2000元左右，结果一上午就认购了550多套，认购率近八成。
同样是在这一天，江北纯新盘江佑铂庭共有200组意向客户参与摇号选房，此次江佑铂庭推出108套房源，房价在7500-8100元/平方米之间。截至当晚，这家楼盘推的108套房源已认购105套，几近“日光”。
在价格比较敏感的二手房市场，也出现了降价的趋势，一些坐不住的投资客首先大幅压价，有的江宁房源一口气降了20万。
有楼盘仍在“死扛”
与此同时，一些坚持“扛价”的楼盘举步维艰，仙林大学城板块的一家楼盘推出近百套住宅房源，虽然现场也给出“按揭贷款每平方米减700元，一次性付款每平方米减800元”的优惠，不过买房人却告诉记者，之前的房源售价大概在1.5万元左右，现在提高报价再给优惠，实际没降多少，结果只认购了不到三成。江北另一家大盘由于价格没有做出让步，日销量也只有两成左右。
还有楼盘酝酿提价
随着江北地王的“诞生”，一些楼盘又开始酝酿提价。上周末，江北一家楼盘推出80套房源，价格从之前的每平方米7800元涨到了8100元，涨幅达300元;城中的中海凤凰熙岸上周六新推300多套房源，由于位置较一期房源优越，房价从之前的每平方米2.3万元涨到了2.4万至2.7万元;江宁的万裕龙庭水岸在国庆期间的均价8600元左右基础上也涨了七八百元。开发商的这一轮涨价或多或少都是受到了土地市场的影响，对楼市后市依然看好。
专家分析
开发商若涨价，可能催生“限购令细则”
“四月新政”的调控可谓立竿见影，5、6、7三个月南京商品住宅的成交量分别只有1828、1885和1512套，比四月的近6000套少了七成左右，而被认为更加严厉的“二轮调控”却未能显现出抑制需求的明显效果，市场成交不仅不见急剧萎缩，甚至还创下了新高。购房人的心态也发生了变化，从上轮调控的“等等看”变成了本轮调控的“等不起”。“二轮调控”是不是成了“空调”，市场又将如何发展?
调控是否失效?
有一定效果，遏制房价上涨势头
“如果没有这一轮调控，房价可能不是现在这个水平，从这个意义上来说，新政是有效果的，”南京大学经济学院高波教授指出。他表示，八九月份楼市出现了政策周期与房地产周期叠加形成的销售回升，一方面，“四月新政”的调控观望期基本结束，冰冻的需求逐步释放;另一方面，“金九银十”的市场周期也已到来。“市场的复苏，销售量的回升就可能引发价格的上涨趋势，9月中下旬就有一些开发商跃跃欲试想涨价。在这样的背景下，国家出台新一轮的调控政策，还是起到了遏制房价的作用的。表现在市场上，一些新楼盘的售价比预期低了一两千元，一些老的楼盘本来可能要涨价的，但新政一来就不涨了或者涨的少了。”
也有专家认为，本轮新政之所以抑制销售的效果不明显，也是由于取消契税优惠等政策给了一个“缓冲期”，使得买房人赶紧鉴证合同办理交税手续。而被称为全国最严的南京“限购令”虽已公布，但还没真正实施，仍未公布执行时间，这也加速了一些三套房购买者抢在进一步政策出台前购房。几种刺激购房的因素导致10月份的交易量猛增，其中“虚胖”的成分居多。如果限购令真正落地，将会对需求起到较强的抑制作用。特别是大户型、别墅等高档房，将陷入销售僵局。
房价为什么没大跌
“土地财政”等“根子”未解决
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士认为，不管什么调控，楼市的基本问题并没得到解决。比如土地财政问题，民间投资渠道单一等问题，虽然现有的调控政策不断采取抑制投机、投资的手段，但老百姓对房价长期上升的预期没得到改变，所以销售基本态势不变，房价也就难以大降。他认为，现在的政策更多的是“治标”而不是“治本”，真正需要解决的保障房、资本利得税、土地财政等问题还没解决，“要想打一针解决楼市问题是不可能的，调控还是要想想病因是什么。”世联地产华东区副总经理袁鸿昌上周末在出席本报举办的长三角地产研究院地产EMBA班时表示，政府永远不会把房价打压下去，目前所有的文件都是抑制投资投机，防止房价过快上涨。而至于房价未来走势，基本上这个问题是无解的，因为中国的情况太复杂，各个区域的情况也不一样。
调控会不会加剧
涨价或催生“限购令细则”
这两天楼市又出现了新一轮的涨价势头，不少买房人表示“无法接受”，市民林先生说，楼市二次调控才刚刚“满月”，房价没见降多少，却突然涨声四起，实在不知道该怎么办。“不买的话，看这架势还真是降不下来，买的话又好像被开发商拉上了贼船”，林先生郁闷地说。
记者注意到，在南京市政府出台的楼市细则中，对于“限购令”的执行时间与标准均没有详细说法，只是笼统提了一句“限制购买第三套房”，这很有可能是为后期政策的出台留了个“后手”。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，新政效应将逐渐显现，开发商的涨价只能是短期行为，一旦市场再次由于房价的上涨而“失控”，“限购令”的细则立马就会颁布。南京市房管部门也表示，只要“限购令”细则明确，房管局肯定坚决堵住投资客的蜂拥入市。
■新政一月焦点名词
二轮调控
9月29日，中国政府网傍晚发布消息显示，有关部委要求完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等。同时，房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国。这被业内外称为4月新政后的二轮调控。
开盘被砸
9·29新政推出后第一天，江宁盘文鼎雅苑成为南京二轮调控第一盘。该盘于9月30日公开摇号时，将每平米价格临时提高了700元，引起购房者强烈不满。群情激愤的购房人将销控表推倒，并高喊“退钱”，现场一度失控，导致警方介入，开盘停止。
省市细则
10月11日，江苏省版细则公布，明确提出房价过高的城市要视情况出台“限购令”。
一天后，南京市住房保障和房产局网站挂出文件，南京版细则正式出炉。内容包括加快保障房建设，严格执行差别化住房信贷政策，调整房产交易环节契税，严控投机炒房和禁止开发商于3个月内调高申报价格。其中第二条明确了“暂时限制购买第三套住房”。这条限购令也被媒体和市民解读为与深圳限购令并列“全国第一严”。但时至今日，有关部门仍没有公布限购令的确切执行时间和执行信息。
央行加息
10月19日，中国人民银行网站发布消息,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中,金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;除活期存款利率未调整外,其他各档次存贷款基准利率均相应调整。
浦口地王
10月29日，在业内外毫无预期和心理准备的情况下，南京市国土资源局第15号土地出让会上，浦口区七里河西侧三幅相互连接的地块拍出了高于起始价5倍以上的价格。这三幅地块总面积42.2万平方米，起始价总额为12.7亿，经过12家开发商的轮番竞价，最终总成交价高达77.65亿元。竞价时间最长的地块持续350轮，成交价最高的地块溢价572.2%，楼面价7812.8元/平方米，直追河西地价。预计其成品房价格最低在15000元/平方米以上。
