南京昨2000套新房卖掉1000多
昨天天气热，可对比南京的楼市来说，这天气算不得热——昨天，南京迎来新政以来最为令人关注的一个周末，江南、江北的十多家楼盘选在同一天开盘推新房，房源总量接近2000套!本报记者赶往不少楼盘的售楼现场发现，昨天大多数楼盘销售势头不错，卖得好的一天可消化八成，堪称“金色周末”。
下面，本报记者将为您全面还原这个“金九”周末楼市大戏的台前幕后……
■报幕
南京网上房地产统计显示，截止到昨天21时，全市商品住宅共认购570套，不过由于一些新开楼盘销售数据上传滞后，实际认购数其实远远不止。业内人士分析，即使十几家楼盘平均认购仅一半，也达到了千套，因此预计昨日全市住宅认购有可能“破千”——
“金色周末”
部分楼盘销售表
●宋都美域(河西)：推出100套房源，均价1.7万到1.8万元，截至中午认购近80套
●中北品尚(河西)：推出108套房源，均价1.6万元左右，截至中午认购70多套
●紫金东郡(城东)：推出73套房源，均价1.52万元， 截至下午认购近60套
●金泉泰来苑(江北)：推出48套房源，均价7700元左右，截至下午认购近20套
●宜家国际公寓(江宁)：推出99套房源，均价9400元， 截至下午认购40套
●通宇林景雅园(江北)：推出66套房源，均价9900元， 截至中午认购52套
●融侨世家(江宁)：推出近270套房源，均价9500元左右， 截至中午仅剩30套
台前
现场
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板块：江宁 楼盘：融侨世家
蜂拥的买房人几次挤倒了销控表
融侨世家花园昨日上午9点在玄武饭店开盘。开发商推出两栋楼共270套房源，实际可售房源265套。
据记者现场观察，这200多套房源，每平方米价格在8700元到10900元之间，户型主要为89平方米和91平方米的两房，以及少量105-108平方米和129平方米的三房。开发商推出的优惠种类较多。参加过8月14日开放活动凭抵扣券享受房款2000元的优惠;缴纳3万元认购金享受总房款减免1万元的优惠;商贷优惠2%的总价;全额付款优惠2.5%;会员优惠0.5%;开盘当日认购优惠1%;凭登记预约卡享受至开盘每日减免200元房款的总价优惠。按照最高优惠，全部房源的折后均价约为9500元/平方米。
热闹、拥挤是昨日开盘现场的写照。大约400组缴纳诚意金的客户涌进开盘大厅，选房区内的客户几次将销控表挤下了木架。
昨日融侨开盘现场，记者看到了白发苍苍的老人，也有几岁的小孩跟着父母来。选房区内，几名售楼小姐极力宣称现在不买等下次涨价了会后悔，一个三四岁左右的小男孩趴在妈妈的怀里被过于吵闹的人群吓得哭了起来。截止到中午12点，现场共售出235套，仅余30套未售出。
板块：河西 楼盘：宋都美域
100套新房不到半天卖掉八成
宋都集团的营销部经理张湖仙昨天一上午都在忙碌着。昨天宋都美域加推了1号楼和5号楼共计100套房源，房型有94平方米的两房以及140平方米左右的三房，针对这一批新房，开发商给出了多重优惠，包括购买两房两厅一卫户型的，在开盘前缴纳诚意金5万元，签约时可冲抵25万房款;购买三房两厅两卫户型的，5万元诚意金可冲抵30万的房款。全部折扣算下来，每平方米的房价在1.7万到1.8万左右。截止到记者中午11点离开时，100套房源已经售出近80套。张湖仙告诉记者，现在的买房人要比新政前理性许多，能卖掉八成应该算是不错的。
板块：河西 楼盘：中北品尚
16000元每平方米的“河西底价”很诱人
从城东赶到河西来买房的谢先生昨天一早就来到中北品尚的售楼处，当场认购了一套88平方米的房源，记者9点钟在售楼处碰到他时，谢先生正在跟销售人员签订认购合同。
“一直想在河西买房，等了三个多月了，再不买恐怕就来不及了。”谢先生说，现在的房价就这样了，降也降不到哪里去，大涨也不大可能，趁着楼盘还有优惠，赶紧出手买了。昨天中北品尚开出的价格是均价1.65万，前期缴纳意向金的可以优惠每平方米300元，办理贷款的再让300元，算下来每平方米大概在1.6万左右，谢先生说，河西的地铁盘开出这样的价位，他觉得还不错。据销售人员介绍，昨天推出的108套房源已经卖掉七八成，开发商对这样的“成绩”比较满意。
板块：奥南 楼盘：金地自在城
“连夜排号盘”预计两天就会售罄
位于奥南板桥的金地自在城，昨日下午正式开始二期复式精装修房源的认购。此次主力户型面积为85平方米和144平方米。由于之前开发商已对缴纳诚意金的客户排好顺序，因此现场客户并不多。据悉，现场办理认购手续的客户可享受3.5%的优惠，实际成交价格大约在9500元/平方米左右。
记者了解到，定于9月15日对外放号的金地自在城曾在之前一天吸引了大批购房者连夜排号。此次自在城共推出280套左右的房源，而之前有300余组客户已经排到了号码。据悉，金地自在城此次推出的房源已基本“名花有主”，于昨日和今天正式签订认购协议，开发商表示两天售罄的可能性很大。
板块：城东 楼盘：紫金东郡
总价160万元以内户型很快就基本卖完
昨天城东惟一新推房源的只有紫金东郡一家楼盘，总共73套花园洋房，面积在90平方米到160平方米，总价大约147万到228万元之间，均价为每平方米1.52万元。在紫金东郡的开盘现场南京索菲特大酒店8楼钻石厅里，由于此前积累了不少意向客户，销售人员以及等待购房的客户神态轻松，现场还公示了此次开盘的优惠：当日诚意金认购1万元可抵2万元房款，并额外享受1%的优惠;当日认购，纯商贷可享1%的优惠，此外，在约定时间内签订合同的客户房款总价减免1万元。
记者了解到，这批房源中16栋90多平方米的户型最为好卖，总价在150万元左右，截至上午11点，总价在160万元以内的中等户型已经基本告罄，总共73套房源卖出八成。
也有楼盘出了“意外”
城北乐居雅提前内部认购惹冲突
位于栖霞区的乐居雅花园昨日在临时售楼处门口贴出一张写有“组团的房源已销售完毕，下一批房源需等到年底”的告示，引起了很多排队客户的不满。开盘后不久，现场便有客户与开发商发生了冲突，认购流程一度中断，此后还有警车赶来维护秩序。据现场一位领到认购号码的客户介绍，冲突主要是由于前期位置较好的房源已被开发商的内部职工认购一空，400套房源只留下60多套位置不佳的房源。正因为如此，当天乐居雅的认购号码只发出了60多个。
据一位知情人透露，这家开发商领到销售许可证后，并没有正式开盘，而是提前将大部分房源卖给了职工，虽然销售程序不算违规，因为领到销许就可以卖房，不过如此操作“不太厚道”，也容易造成纠纷。
也有卖得不好的
价格没降的销量就偏少
江宁的宜家国际公寓昨天推出了99套房源，均价每平方米9400元左右，户型有70平方米、80平方米以及148平方米等多种户型，以中小房型为主。在前期开盘时，这家楼盘受到不少年轻置业者的追捧，房价也因此从每平方米8500元开始多次小幅慢涨，升到了现在的9400元，昨天推出的99套房源共售出了40套，虽然不少，但与之前八九成的销售比例相比，还是有所差距。一位买房人表示，开发商涨价或许是为了对前期购房者有所交代，但同样会“阻止”一些新购者的出手意愿。
江北新推房源的几家楼盘也遇到了类似的问题，金泉泰来苑拿出来的48套房源售出近20套，销量不到一半。尽管开发商表示不急，但是7700元的房价没降多少，吸引力不是太大。
台前
人心
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这么火爆的买房景象，是什么样的买房人群支撑起来的呢?“主力”是这样的四大人群——
“准刚需”提前释放 “外来人”急买落户
“改善型”大量出手 “投资客”若隐若现
●“准刚需”型：记者在昨日开盘的采访中碰到了两名排号选房的在读研究生，一位是在金地自在城选房的研一男生小袁，另一位是在融侨国际公寓选房的研三女生小王。他们选取的房源也有一个共同点，每平方米单价都在10000元以下。而他们，也是近期南京市新增的买房一族——准刚需。
这些没毕业的学生本应是三五年之后的刚需群体，但由于近期楼市回暖之风愈吹愈烈，害怕房价回升的他们只好硬着头皮选择早买房。“因为感觉这边房子的价格很合适，怕错过了机会，以后再也碰不到了。”小袁表示，至于贷款问题，只要出具父母的收入证明，他就能办理了。而在融侨看房的小王几乎跟他的看法完全一致，“看到合适的就下手啊，我旁边很多人去年年初就买了，比现在的价格还低，我们怕等等又错过了机会啊。”
●外地落户型：昨日在融侨世家玄武饭点的销售现场，记者采访到了两个外地人家庭。一户是南京周边地区农村的高女士，另外一户是带着女儿来买房的安徽人吴女士。
相比刚需群体，这一部分人的需求更加急切。高女士对记者说，她和丈夫看房已经看了很久，开始看中了这里的房价，感觉比较能接受，但并不急着购买。不过最近感觉买房的人好像多了起来，两口子怕再等下去又出变故，于是决定这次就出手。“虽然觉得今天的房价高了一点点，我们也不敢再等了。”高女士说道。而吴女士的想法更加急切和现实，她的女儿明年就要上学了，“买了房子就等于落了户，孩子就能免费去区内小学念书了。”
●换房改善型：在河西宋都美域的售楼处，记者遇到来买房的彭女士，她说这次是来换房的，手上现有的房子已经卖掉了。在小学任教的彭女士说，毕竟是工薪阶层，河西的高房价她也承受不起，而且自己名下已经有了一套房子，所以她决定把房子卖掉，才能买河西的新房。
上个月，她已经通过中介公司卖掉了旧房，到手房款约120万元，再东拼西凑，总共拿出160万来支付新房的首付款，这样一来，贷款就可以少一点。“二套房利率1.1倍，所以能少贷就少贷一点。”据开发商表示，像彭女士这样改善居住的买房人还真不少，不仅是在河西，城东、城南都有这样的客户，除去首次置业者，改善型的比例至少在五成以上。“观望了三四个月，这部分人也该出手了，他们应该是楼市的主力军。”
●投资买房型:记者了解到，现在的投资客虽然很少，不过在各大楼盘的售楼处还是能看到他们的身影。在主城一家楼盘的销售现场，记者跟一位手里攥着选房号的男士聊了起来，他告诉记者，自己买房纯粹是投资，不会自住，这张选房号是他交了5万元的诚意金领到的，可是看了户型后又不太满意，如果记者想要买这里的房子，可以加价2.5万元将选房号转给记者。
他还说，自己已经在奥南的金地自在城以及江宁的几家楼盘都买了房子，准备“放长线钓大鱼”。“奥南的区位不错，江宁就更不用说了，很吸引年轻人的。”他告诉记者，买房总比存银行要好，不过挺担心物业税。
幕后
开发商心态
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买房人这么踊跃，连三五年后的刚需群体都提前出手了，那么，开发商应该是喜上眉梢了，涨价冲动似乎也该跟着需求“释放”了。可是，情况却完全不是这样的——
不敢争当涨价“领头羊”
记者昨天在南京各大售楼处采访时，最大的感受是开发商明显低调很多，有的楼盘不声不响提前几天便开始认购，有的楼盘则不对外宣布开盘，私下里打打电话发发短信联系买房人。而更为低调的则是价格，虽然不少消费者此前都担心，市场转好开发商会不会涨价，但从昨天的开盘情况来看，多数楼盘开出的房价都比较平易近人，大幅涨价的情况几乎绝迹。
“你问开发商想不想涨，肯定想啊，只不过他不敢涨，一涨就死定了。”一位长期研究南京楼市的专业人士表示，新的调控政策随时有可能出台，中央级媒体的表态也令开发商寝食难安，谁都不敢做“领涨者”，一来会遭到买房人的冷落，二来也容易被政府部门“盯上”，成为反面教材。“所以大家都在低调卖房，趁新一轮调控政策尚未出台赶紧跑量。”
热卖恐招来新一轮调控
在周末来临之际，新浪的一条微博曾引来热议。新浪乐居的一位工作人员发起讨论，周末有如此多的楼盘，去化率会有多高，会有什么样的结果。这条讨论吸引了很多人来评论，包括一些开发商的销售人员、买房人和媒体人士。有人担心，“如果这近2000套房源能达到60%的去化率，是否会引来政策层新一轮的调控呢?”一位销售员这样表示。
而昨天很多楼盘的热销似乎也证实了这个担心。名为“刘*南京”的网友评论道：“几乎所有项目传来的都是捷报，政府该坐不住了吧。”这代表了很多买房人的心声和开发商的顾忌。一些开发商私下表示，卖得好虽然令人欢喜，但是如果市场热得太快，还真怕政府再调控，好不容易观望期才结束，市场要再跌入低谷，接下来的日子就更难过了。
幕后
中央媒体表态
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开发商的担心，不是没有道理的。请看两大权威媒体在“金九”之际罕见的密集表态——
新华社七驳“楼市即将回暖”
从楼市所谓“金九”开始前一天，新华社就发文分析开发商敢于在严厉调控下“逆市涨价”的行为，提出要铲除“土地财政”这个房价背后的“根”。接下来特别是在“金九”头两周楼市确实显现出量价齐升态势的时候，新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”，同时严厉指责“楼市调控会影响经济增长”的论调别有用心，这样罕见的密集发文和强硬语气意味深长。
●8月30日
“必须打击开发商‘逆市操作’”
●9月10日
“政策不会容忍房价报复性上涨”
●9月13日
“警惕负利率格局助长房价猛涨”
●9月14日
“房地产市场还谈不上‘回暖’”
●9月15日
“弄清空置房根本不是什么难题”
●9月15日
“房价回调是百姓期望，也是控制风险的需要”
●9月17日
“调控应该态度更鲜明、立场更坚定”
人民日报六发“二次调控预警”
在大多数媒体还没有对最新一轮调控效果进行质疑的时候，人民日报率先用一篇《别让楼市调控成了百日维新》拉开了“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来短短一个月，人民日报接连6次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。尤其值得注意的是，虽然是新华社率先提出房价应该“合理回落”，但在楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，是人民日报第一个提出了“房价合理回落是大势所趋”的提法。
●8月17日
“别让楼市调控成了‘百日维新’”
●8月20日
“房产税呼之欲出下半年或出新政”
●8月30日
“别再夸大楼市刚性需求”
●8月31日
“房价合理回落是大势所趋”
●9月9日
“保民生就要坚持调楼市”
●9月15日
“楼市调控已到关键时期不可动摇”
幕后
调控姿态
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那么，情况是否真如中央媒体所“暗示”的那样呢?17日，银监会刚刚表明没有后续房产调控政策出台。但是，不仅南京，全国多个城市的楼市均疑似“回暖”。据称国务院已开始调研楼市“回暖”，新一轮调控政策的“脚步”，还离我们有多远?
楼市会不会“再调控”?
可能，因为调控不影响经济增长
一些开发商乐观地认为，房地产业还是支柱产业，为了经济的增长，也许政府不会轻易启动新一轮宏观调控。对此，专家指出，楼市调控并不影响保8目标，政府并无后顾之忧，开发商不可心存侥幸。
南京大学经济学院博士生导师高波教授告诉记者，“前两天看到国家统计局局长公布的数据，1-8月份全国房地产开发投资增长同比高达37%左右，这表示在上半年史上最严厉的楼市调控之下，虽然销售大幅下滑，但房地产投资仍然保持较高的增长，房地产对经济的贡献并没有减弱。说明楼市调控没有影响整个经济增长。”
前不久，任志强来南京出席太湖论坛时也认为，房地产并不会拖累全年保8的目标。“房地产对宏观经济的影响大约在2个百分点，没有这2个百分点了，也不影响保8，所以政策不会缓和。”
在这样的大前提下，如果房价出现报复性反弹，政府启动新一轮宏观调控也就不会再有顾虑。
调控最快10月能启动?
不一定，要看有没有报复性反弹
最近中央级媒体频频发出新一轮调控可能启动的声音，另有媒体甚至提出新调控就在10月启动。专家认为，这些风声更多地是在对开发商予以警示和震慑，调控的利剑高悬，但不一定真正落下，如果房价出现大幅反弹，才会促使政府再出猛招。
一位开发商指出，“最近调控的风声渐紧，我觉得这是政府在发出警告信号。从目前南京的市场来看，这种震慑还是有效果的，本周开盘卖得好的，还都是优惠幅度比较大的”。
高波教授也认为，目前的楼市还不能视为从回暖走向繁荣，仍然处在复苏往回暖的阶段，消费者不降价就不出手的特点还比较明显，从目前来看，本轮调控的效果还是成功的。“九月本就是楼市销售旺季。下半年继续紧缩型调控是肯定的，但调控有两种，一种是维持现状，一种是再出新招。如果销售正常，不会猛然放量，销售增长保持在10%-20%，价格稳定，那么调控将维持现状;如果销售量猛增，房价出现报复性反弹，目前的风声就将会变成真正的调控政策。”
楼市调控还有几张牌?
政策储备充分，不排除有“核弹”
对于新一轮的宏观调控，专家认为，政府有着充分的政策储备。
【加息】此轮“负利率”已持续了7个月。最近，有关加息的呼声也日渐高涨。不过，有媒体称，央行在加息政策这方面一直都有预案，采取加息还需要有一段观察期，起码要CPI上涨高于3%持续3个月以上，才会引入明确的政策。全国七、八两个月的CPI都已超过3%，九月的CPI指数也因此显得很关键。
【征税】物业税和房产税一直是新政以来热议的话题，不过专家认为，闲置税征收的可能性更大。高波教授认为，闲置税是对楼市投机者的精准打击，“如果你有两套房，一套自住，一套如果拿来租赁，有租赁税发票，那也不算闲置，如果既不住又不租，就应该征税。”
【限制购房套数和异地购房】国十条规定，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。但目前除北京外，其他城市基本还没有对购房套数下指标。专家认为，如果房价猛涨，这一政策也有可能在多个城市普遍实行。此外，异地购房目前仅是贷款有限制，并没有禁止购买。
【加强住房保障】高波教授指出，住房保障不仅是民生工程，也可以有效平抑市场房价。
这些都是可想而知的手段，而任志强前些日子所坦白“最害怕”的“政策核弹”到底是什么，目前谁也不敢预测。 马祚波 张遥 王烨
