昨天下午4点许，北京市政府网站“首都之窗”发布了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(下称“京十五条”)，具有风向标意义的“京版”楼市调控细则终于尘埃落定。
“无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”等15条政策的一一明确，“京十五条”超越目前已公布调控细则的上海、青岛等地，成为迄今为止力度最强的地方版楼市调控政策。
调控力度空前
“京十五条”从住房保障、税收、信贷、供地、限购等方面对北京房地产市场做出了全面的要求和规定。
相比其他城市的调控细则，“京十五条”的最大区别在于其限购方面的规定，即将此前“国八条”及其他城市大多采用的无房限购1套，已有1套禁止购买的非本市户籍居民家庭的纳税时限由1年提高至5年。
“这条政策的影响力一定是非常巨大的。”SOHO中国董事长潘石屹在2月16日进行的微博访谈中对此表示，这一政策不仅仅是在打压房价，而是要缓解北京市政府这几年提出来的北京人口和环境资源的基本矛盾。
北京市政协进行的“人口与资源环境协调发展”专题调研发现，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人。可见，目前外地人比例已经占到常住人口的三分之一左右。
这一政策昨天在互联网上也引起了强烈反响。尽管专家肯定此举旨在打击外地炒房客，但不少网友在微博上发表激烈的批评意见，认为这一政策含有“歧视”外地人的意味，是一种倒退。
“链家地产”市场研究部的统计数据显示，2008年市场低迷期外地人在京购房占比仅为26%，而到了2009年市场回暖之后，这一比例已急剧上升到38%，2010年在“京十二条”规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明的情况下，外地人购房占比又降至34%左右。而据媒体报道，2011年1月北京卖出的住房中44.8%都是非本市居民购买的，这一比例更是创下了历史高点。
“链家地产”副总裁林倩认为，市场不好时的外地购房者往往以刚性为主，回暖后投资及过度消费型外地人进入越来越多，这也说明当前市场的火热，与非刚性需求外地人介入交易市场过多有关，适时提高购房门槛，对于外地人“恐慌性购房”起到了急刹车作用。
上半年房价难降?
“北京市出台这样的政策既是从楼市调控的角度考虑，也是从北京市整体发展的角度出发，从防止人口不断膨胀带来的城市病的角度来考虑的。”亚豪机构副总经理任启鑫指出，提供五年以上的纳税证明，更加接近真实的外地购房需求，“因为一般来讲，提供五年以上纳税证明的外地人多是在北京有较为正式的工作和稳定的收入。这类人群相对稳定，购房需求也接近真实的自住需求。”
实际上，受春节之前出台的“国八条”的影响，春节假期后，市场交易量下降的趋势已经显现，北京楼市中的商品房、二手房成交都出现了不同程度的下降。例如，春节过后的第一周(2月7日～2月13日)，北京商品房住宅期房成交740套，除2月7日及8日两天春节假期外，日均成交量148套，环比春节前最后一周(1月24日～1月30日)成交的住宅期房2150套，下跌了65.6%。
林倩分析，细则落实后将会对北京市房地产市场整体的成交量产生一定影响，具体反映到网签量上，2月底日均成交将很难超过500套，3月份作为传统成交旺季也将会跌破万套。
21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，今年第一季度北京楼市成交量下滑将成为必然，但从全年来看成交量走势还要看三四季度政府有无后续政策跟进，以及消费者对首付60%、利率1.1倍的信贷政策的承受能力来决定。“而从此次出台的政策细则来看，核心目标还是在于控制房价，因此全年房价将势必得到有效控制。”
而北京中原三级市场研究部总监张大伟则表示，虽然调控政策力度空前，特别是限购等措施将严格落实，但2010年北京土地供应集中在下半年，预计保障房及商品房的供应高峰将出现在下半年。最近商品房市场的透支加之去年以来的土地供应郊区化，导致五环内供应锐减，城区内住宅已经是绝对的供小于求。“因此城八区房价下调的可能非常小，而部分郊区县市场很可能在下半年出现明显的价格下调。”
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