下降5.4%——这是新近公布的去年上海新建商品住宅均价的走势;上涨2.8%——这是去年上海剔除保障房之外市场化新建商品住宅均价的变动。这般“涨跌难辨”的情况，在多个城市房价数据披露时均会遇到。
2012年，楼市调控的指向已从“遏制房价过快上涨”转为“促进房价合理回归”。目前房价究竟是涨是跌?实现房价合理回归，“市场之手”与“政府之力”如何掌握?
“涨”与“跌”：统计数据和市场感受缘何不同?
上海市统计部门最近发布的数据显示，2011年，上海“新建商品住宅”平均销售价格每平方米13448元，比上一年下降5.4%;不过，剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后，去年上海“市场化新建商品住宅”均价为每平方米21584元，比上一年上涨2.8%。
类似情况在其他城市亦有出现。比如，根据北京市住房和城乡建设委员会公布的官方数据，2011年北京“新建普通住房”成交均价比上年下降6.3%，实现了“稳中有降”的控制目标。伟业我爱我家市场研究院统计，2011年北京“新建普通商品住房”均价同比上涨约7%，而新建保障房成交价格基本与上年持平，实际上两个构成部分的价格均没有出现下降。
有人认为，从一些城市纯商品住宅的价格来看，房价依然明显过高;也有人认为，如果把保障性住房价格也考虑在内，部分地区房价已经初步呈现出“合理回归”的积极态势。
对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，“房价”应该涵盖各种不同阶层的住房价格，包含商品房和保障房，“合理的房价就是合理的房价体系，就是‘不同阶层的家庭都能承担得起与其对应的住房’。”
中国房地产业协会研究中心总监回建强则认为，从住房体制看，我国当前正在推进的是“双轨制”，保障房体系和商品房体系既相对独立又有交叉地运行，仅用新建普通商品住房价格做参照范围太小。保障房部分按照增量看，其供应比例将达到全部住房新增量的70%左右，因此即便将市场化的商品房纳入进来，“综合房价”应该也是逐步回归的。
“合理回归”：“市场之手”与“政府之力”如何组合?
70个大中城市房价全面“停涨”、房企不断退市、不断有“大佬”陷入资金危机……业内人士认为，中国楼市有待实现四大“合理回归”：
其一，住房价格从“暴涨暴跌”回归到“稳步运行”。上海易居房地产研究院的报告显示，1996-2011年我国的房价收入比在5.5-8.03的区间波动，“房价偏高显而易见”。其中，北上广深四个一线城市样本的平均值则高达14.1。全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为，“房价合理回归”，是要回归到一个相对合理的区间，比如房价涨幅在CPI与GDP之间，即高于CPI增幅、低于GDP增幅就应该是合理的。
其二，行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”。复地集团董事长张华说，这几年随着政策收紧，购地费用往往需要企业自有资金支付，加上地价上涨，“尤其是前两年拿的高价地，目前销售时利润已大不如前，一些企业为求跑量，一些项目甚至无利可图。”万科集团总裁郁亮认为，靠囤积土地、房价飞涨来牟取暴利的发展模式，已经“一去不复返”。
其三，产品属性从“投资产品”回归到“居住产品”。在一些城市，一边是不少人买不起房，另一边是成片的住宅售后遭遇空置，住房产品属性异化。数据显示，调控以来北京、上海等地楼市，投机投资性购房需求已基本被挤出市场，居民家庭首次购房比重接近90%。“‘限购’释放出明确信号，商品住宅应该首先满足基本的居住需求。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。
其四，市场结构从“商品房独大”回归到“两条腿走路”。保障房的长期相对短缺，是影响房地产市场健康运行的关键因素。国家统计局数据显示，去年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，虽然增速出现回落，但仍保持了较快增长，其中一大原因就是保障房投资建设的加快。
国务院总理温家宝强调，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。业内人士认为，应防止地方政府对调控的“行政手段”产生过度依赖，以为楼市“一限就灵”。“市场之手”与“政府之力”如何组合运用，应是下一步调控的重要问题。
“有住房”还是“有房住”：对房地产改革的复杂性要充分认识
高房价要降多少才是合理，是否要降到让人们都买得起?住房保障是要让人“有住房”还是“有房住”……记者在采访中感受到，在近年来的房地产调控和住房保障工作中，各方对一些关键问题的认识莫衷一是，并经常把“房价问题”和“住房问题”混为一谈。
“房价上涨或下跌，都会有住房问题存在。”顾云昌说，控制房地产价格过快上涨，是为了防止房地产泡沫破灭带来的经济风险;但住房问题并不是靠控制房价就能解决的，而是要政府积极承担起住房保障工作的责任。
楼市调控不可能“毕其功于一役”，对房地产改革的复杂性要有充分认识，对解决13亿人住有所居这一世界性难题的艰巨性更要有深刻认识。专家表示，从整体和全局看，房地产业的发展不是超前，而是滞后的。我国正处于城市化的中期阶段，每年有上千万农民转变为市民，这意味着住房供求关系的失衡存在着某种内在动因。
世联地产董事长陈劲松直言，假如房价下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。业内预计，今年房企的资金链恶化程度将超过2008年。
专家认为，在此大背景下，解决房价问题，关键是要遏制房价“大起大落”、脱离实体经济发展和城乡居民收入增长的基本面，防止房地产泡沫破裂对宏观经济造成系统性风险、影响居民合理的财产性收入。因而，调控应更加注重信贷、税收等经济手段和法律手段的应用，并研究好与“限购”等政策的衔接。
根据规划，我国在“十二五”期间将建设保障性安居工程3600万套，使保障房的覆盖面达到20%。在这两年的“提速期”，保障房在建设、管理、分配等领域均存在不少问题需引起高度重视，要让这项“民生工程”经受住考验。应加快保障房制度“顶层设计”，尽快建立完善保障房工作的长效机制。
