本周末，南京市将迎来新政和加息叠加后的第一个推房小高峰。据统计，将有五家楼盘推出共1000余套房源。如果加上昨日已率先开盘的江北盘大华锦绣华城，这一数字将达到1100套。由于新政限制了大户型高档房客户的购买力，周末开盘的几个项目基本都是走平价路线的“刚需盘”。
率先开盘的大华锦绣华城于昨日推出了80套左右房源，开发商除推出折后7500元的优惠价外，还让利2个点为客户缴纳契税。如此大幅的折扣换来的也只是近30%的去化率。在较大的销售压力下，定于周末开盘的五家楼盘也均准备采用亲民的平价，以此吸引客户。五家盘分别来自江北、城南和仙林，其中有两家为纯新盘。选在这个敏感时间开盘，纯新盘的表现令人关注。
五家楼盘中，城南的纯新盘凤凰和美较为引人注意。该盘将推出三栋楼共计693套房源，主力户型为88、120和140平方米的两房和三房，均价预计为14500元/平方米。据悉，凤凰和美将采用与仁恒G53和朗诗绿色街区相同的开盘方式，先摇号，再于次日选房。据悉，此次凤凰和美共聚集了700多组客户，低于前两个盘的纪录。该盘定于今日摇号决定选房顺序，明日正式开盘。
与凤凰和美只一条铁路相隔的亚东观云国际将于今日开盘，推出1号楼王，共112套房源，包括79平方米的两房和104平方米的三房，均价为17000元/平方米。开发商还同时推出了全款96折和商贷97折的优惠。
江北的纯新盘中国铁建江佑铂庭计划在本周日开盘，推出一栋108套房源的住宅楼，户型包括79-93平方米的两房和115平方米的三房。预计均价为8100元/平方米左右。另一家江北盘天润城也将加推66套房源，面积在90-101平方米之间，为小三房。此外，仙林板块的仙龙湾将于今日推出90来套90平方米、118平方米的两房和三房。开发商欲将价格隐藏到底，不过却将优惠早早公布出来，当天一次性付款的客户可享受800元/平方米的优惠，按揭最多也有700元/平方米的优惠。
业内人士分析，从整体看，这次周末小高峰的开发商基本都选择了平价路线。新盘凤凰和美的开盘均价明显低于周边楼盘。号称长江隧道第一盘的江佑铂庭也开出了8000档的亲民价，比周边价格低了1000元以上。优惠方面，亚东观云国际和仙龙湾都对商贷客户和全款客户给出近乎一视同仁的优惠额。这些都表明，开发商在新政和加息后，销售压力变大;而面对年关，回款压力也变大，因此才会以低价促销量，希望调动起观望者的购房欲望。 (张遥)
房地产市场的二轮调控与央行加息的叠加效应开始发威，不少购房人陷入观望，而开发商有些进退维谷。据南京HOUSE365地产家居网的最新统计，截至明年2月初，预计还将有1.7万套商品住宅上市。业内人士表示，这可能使供需状况发生一定变化，回款的压力也可能逼着开发商降价。
根据相关数据统计，截止到春节前(公历2011年2月初)，南京市共将有65家楼盘推出包括别墅在内的约1.7万套房源。其中有13家为纯新盘。而江宁、江北和城北居于上市房源量的前三甲。
江宁预计有21家楼盘将推出4900套新房源，其中城市之光国际公寓、天泰青城、胜泰华府、中冶天城和莱茵铂郡为纯新盘，绝大部分房源为30到60平方米的小户型。
江北则有天润城、威尼斯水城和荣盛龙湖半岛等几个大盘支撑，三者预计将分别推出1400、900和600多套房源。蒙塔卡利和大吉山水田园等别墅盘也计划推出140多套别墅房。预计江北春节前的新推房源将达到4200套。
城北的推房总量位列第三，共将有14家楼盘推出约3000套房源。其中有左右阳光、新城金郡、凯鸿燕澜湾、晓庄国际广场和复地新都国际五家纯新盘推出中小户型唱主角的房源。
其他板块中，城南1400套新房源的上市量也不少，并且也是以中小户型为主。而河西虽然有着1800余套的推房量，但大户型和高端盘为主的河西板块销售前景不太乐观。
据网上房地产昨日的数据显示，目前南京市的可售房源还有约3万套。可售房源加上待上市的新房源，总量将达4.7万套，形成未来三个月内庞大的供应量。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士认为，在4月新政出台后，不少开发商选择了推迟开盘，试图避开政策反应期和购房者的观望期。但没有想到，就在9月份，楼市露出回暖迹象时，二轮调控和利率大棒却一同袭来。“这次开发商真的措手不及了。”吴翔华说道。吴翔华表示，“资金链的压力将迫使开发商不得不以降价促销来争取跑量回款。如果现有政策不变，开发商又没有找到新的突破口，这一轮降价可能会达到10%-20%。” 张 遥
房地产“银根”收紧正进一步细化。自19日以来,央行宣布将存贷款基准利率提高0.25个百分点,住建部则要求上调公积金贷款利率。两次调整均意味着购房成本的增加。虽然增加数额并不大,但其中传递的楼市调控信号则很明显。
商贷、公积金贷款双双提高利率,对购房者影响几何?上海永庆房屋集团法务部芦刚给记者算了一笔账:
商贷方面,以一套100万元商业贷款的房产,以等额本息的还款方式贷款20年为例,如果是首套房按8.5折利率计算,则加息前月还款额为6627元,加息后为6722元,增加95元;如果是二套房按1.1倍利率计算,则加息前月还款额为7476元,加息后为7606元,增加130元。如果是30年还款期限,按照8.5折利率以及1.1倍利率分别计算,则月还款额分别增加105元以及146元。
公积金贷款方面,以购房申请额度为50万元纯公积金贷款,还款年限为15年为例计算,在利率调整前每月还款约3666元,利率调整后每月还款约3711元,比利率调整前多支出45元。值得注意的是,住房公积金贷款没有像住房商业贷款一样执行二套房利率上浮的政策。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,公积金和商业贷款全面加息,对购房者实际影响比较有限,每月增加几十元至上百元房贷支出并不是一个很大的障碍,但心理影响明显。
他说,这意味着货币政策进入了加息通道,未来房地产市场面临收紧,在调控背景下,房价下调空间被放大,有意购房者陷入观望的可能性增大。不过,公积金贷款直接影响自住客群,对炒家影响有限,也不会影响到已经进入市场的炒家。
凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜说,出于抑制炒房投机、遏制房价过快上涨的目的,从“银根”着手是此轮楼市调控的重要特点,此次商业和公积金房贷利率的上调,是其中一系列动作之一,“虽然实际影响不算太大,但传递的信号十分清晰,那就是:政府对楼市调控是有备而来,并将长期推进”。
据新华社
